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高收低租,扼断了长租行业的未来

2020年07月27日 17:28 来源:深港在线 
最近“高收低租”在长租行业闹的沸沸扬扬的,几家暴雷老板涉嫌合同诈骗罪被逮捕,在政府介入后,虽表面上同意配合,但实际执行难度还是很大

  最近“高收低租”在长租行业闹的沸沸扬扬的,几家暴雷老板涉嫌合同诈骗罪被逮捕,在政府介入后,虽表面上同意配合,但实际执行难度还是很大,其负责人甚至给到租客两个选择,一是只退款40%;二是等法院判定慢慢退。这种流氓行为着实让人气愤!

  虽然实际负责人已被刑拘,但房东和租客的损失却没办法弥补,与之类似的“高收低租”模式公寓却越发猖狂。长租公寓本来就是个脆弱的行业,唯有靠精细化的运营方能细水长流,而那些利用“高收低租”盲目扩张想挣快钱的,这些公司的生命周期基本只有9~12个月,卷一笔钱然后换个门头继续“行骗”,当然最后一定会被法律制裁。

  我们把这些骗子公司和正规公司的本质对比剖析一下,让大家深入了解这些公司,学会怎么区分骗子公司和正规托管公司,给有需要托管的业主一个参考,希望大家擦亮眼睛,以防上当。

  一、公司内部管理

  1、高收低租公司

  这种公司疯狂扩张,内部管理结构非常空洞,没有根基,没有固定的办公场所,只会在每个区设置一个打卡点,每天业务员跑过去打个卡就可以自由活动了。基本上一个区域只有一个总负责人,然后所有业务员都是挂职,全部是在社会上大批量招聘的兼职人员,这些业务基本没有什么文化,公司也没有相应的行业培训,签单后没有专业的管家对接,不管是房东还是租客,都只能找当时签单的人对接,由于他们人员都是挂职,基本都抱着捞钱的想法,所以流失率非常高,可能今天和这个业务员签单了,明天就找不到人了,让房东和租客都非常没有安全感。

  为什么这些公司能招到这么多人呢,原因在于其给到的高额提成,我们仔细想想,市场价5000的房子,他们给业主报6000,实际4000块钱年付租给租客,第一年让业主给45天空置期,后几年都不用空置期,还给业务员发高额的奖金,这样的模式,利润在哪里?完全是拿业主的房子套取了租客年付的资金,然后跑路的节奏。

  最重要的是这些公司,有些更聪明,不管是房东还租客,签约都给你在一个他们自己开发的APP上签约,所有的合同都是录入在他们系统内的电子合同,一旦他们删库跑路,你连合同的影子都看不到,更别说想拿着合同去维权了。

  2、正规托管公司

  骗子公司都是最近一两年兴起的,基本都是在他们当地骗过一轮了,然后换个城市改头换面继续骗,暴雷比较出名的几个城市(杭州、南京、西安、武汉、上海)要格外小心,而正规运营的基本都是本地做了很多年的托管公司,成立至少3年以上,大家可以去查公司的注册信息,公司电话开通时间等、同时注意公司的经营范围。说什么国企背景的,成立时间早但是经营范围五花八门的,一定要注意,因为有些骗子公司为了掩人耳目,直接花钱买了成立早的公司执照套用,实际上自己才成立几个月,经营范围什么农副产品等五花八门,而正规公司是没有的,都是与租赁托管相关的,这点大家要注意区分。

  正规托管公司,都有固定的办公场所,完整的运营部门和模式,有各司其职的部门,有管家专门负责对接,对于给业主报价这块,拿捏在比市场价略高一点的程度,不会虚高,因为他们需要遵循市场价格的规律,他们需要精细化的经营,需要长期生存,所以不会乱报价,当你接到好几个报价让你很满意的公司,你自己都开心,“哇,原来我的房子可以租这么多”的时候,就要小心了。

  二、业务扩张方式

  1、高收低租公司

  众所周知,销售型企业靠电销和线下推广,而这些骗子公司几乎没有自己电销团队的,因为他们缺乏本地的经营基础,靠规规矩矩一个个电话打出来,再约业主见面成交的单太慢了,他们需要快速的收房聚拢资金,因此他们会给出一个非常诱人、远高于行业规定的介绍费给到中介公司(深圳五大行:链家、中原、美联、Q房、乐有家),这些地产公司为了赚这笔介绍费,不顾业主的风险,利用业主的信任,把业主推荐给这些年付的骗子公司。

  但这些地产公司是不会帮这些骗子公司找租客的,因为他们介绍业主直接赚取中介费,不用签合同,不用承担任何风险,而找租客他们是需要和租客签中介合同的,到时候骗子公司收取了租客年付跑路了,这个风险他们也是需要承担的。所以,这些骗子公司扩张的风生水起与地产公司的推波助澜有必然且很大的关系。如果有中介公司给你推荐一个报价很高的托管公司,一定要擦亮眼睛注意了。

  除了靠地产公司介绍,他们甚至会在一些网络租房平台上去挨个问你,假装成租客,要租你的房子,给你出一个很高的价格,诱惑你上套,实际上是骗着你签了托管合同。

  2、正规托管公司

  正规托管公司一般通过电话的方式向你介绍托管业务,约你去房子里面实地考察、评估,然后再根据你房子的情况给你一个价格,会帮你分析房子租金情况,房子具体的配套价值等,会跟你讨价还价,争取条件,因为他们是需要利润来支撑公司运营的。但骗子公司给价格的时候会很爽快,感觉就是只要你肯签,什么都行的,很容易就能对比出来。

  三、招租方式

  1、高收低租公司

  高收低租模式公司的根本操作模式就是给业主高于市场价格的房租,把房子快速收到手上,然后再给一个以远低于市场价,足以让你心动的价格租给你,但前提是你必须年付,就是一次性交完一年的房租,这些公司的生命周期只有9-12个月,收了租客一年的租金,可能过半年就卷钱跑路了,租客租金押金全部打水漂。这种违背经济规律的模式,怎么可能持续?

  甚至这些诈骗公司里,还有很多“人才辈出”的员工,借着公司“大好”的平台,干着自己的“小诈骗”生意,一边骗着客户,一边还骗着诈骗公司。具体行为有,学某冰冰搞阴阳合同,跟租客签一份合同,再造份假合同给公司,收取租客年付,给公司却是月付或者季付;找业主一次性收取一年的管理费等等神操作,数不胜数;

  中介地产为了不给自己惹麻烦,是不会帮他们找租客的,为了把房子租掉,他们会在很多第三方租房平台(58、贝壳、闲鱼等)上去发布招租信息,基本都会标很低的年付价,如果你要月付,他会把月付的价格说很高,远高于市场价。甚至有巴乐兔的一些员工当独立经纪人,帮他们这种公司租房子,因此,只要有标年付价的公司,不要租它的房子就可以,正规公司是不会强制要求租客交年付的。

  2、正规托管公司

  正规托管公司主要盈利模式还是靠对房子的精细化运营,他们拿房的价格基本是略高于市场价的,放租的价格基本是略低于市场价几百的,目前租赁市场不景气,租金也大幅下跌,正规托管公司盈利都在于免租期内能把房子尽快租出去,给的价格也基本都是月付价,租客一个月一付,租金更有保障,如果租客愿意年付,他们也会给予一定的优惠,但绝不会像骗子公司一样价格拉扯的这么夸张,你想想你自己都对这个价格心动了,有这么好天上掉馅饼给你的吗?

  四、利润来源

  1、高收低租公司

  所谓高收低租就是从房东手里高价收房,然后低价出租给租客。据业内人士透露,收房的成本是3000万元,租金收入只有2000多万,就普通人的认知都知道,这很明显的倒贴,那么他们怎么赚钱呢?

  一方面内在的原因就是经营主体主观故意的,一方面外在的原因就是中国的租赁市场规模超过万亿,潜在空间巨大,正是因为如此,从15年开始,短短几年这个行业就经历了从政策鼓励、投资风口到一哄而上的过程。但残酷的市场和现实使租赁企业的竞争非常激烈,而这些新进入的第三方由于缺少了市场基础和服务经验,不得不抬高价格才能收到房子,然后再以低价获得客户。当这个资金盘滚不下去的时候,就是它暴雷的时候。

  2、正规托管公司

  正规托管公司在这个行业基本都在本地化运作,因此他们有广大的市场基础和服务口碑,多年的运作使他们的品牌在业主间口口相传,找托管公司的时候可以多问问他们有拿哪里的房子,托管了多少年了等。

  他们利润的核心来源就是免租期,一方面用业主给的免租期支付中介费,一方面用免租期来应付房屋空置的风险,因此,快速的消化存量房,更多的赚取免租期,才是托管公司获利的主要条件。

  最后总结一下,最近很多城市都陆续开展了住房租赁市场乱象的专项整治,有些公司的实际负责人甚至已经被刑拘。其中都有提及对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业重点整治。

  此事已经引起了相关部门的高度重视,我们也希望监管政策能渗透到每一家公寓企业,保障房东及租户们的利益,同时也净化整个租赁市场的环境,还这个行业一片蓝天,为那些合法合规的企业发展提供更加健康的土壤,让有需要的房东和租客,都能真正享受到便利的服务!

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